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Clima Inmobiliario: ¿Sabías que la Zona Metropolitana de Mérida cuenta con plusvalías por arriba de 20%?

 

  • El área de Montejo y Temozón Norte destacan en el panorama inmobiliario de Mérida como dos de las zonas más atractivas para la inversión.
  • Con menor población, Yucatán registra más ventas de viviendas que otros estados de la República con mayor número de habitantes: Marisol Becerra.
  • En promedio, se registran 700 operaciones de compra-venta de vivienda al mes en Yucatán.

La Zona Metropolitana de Mérida se posiciona a nivel nacional como una de las más atractivas para la inversión en bienes raíces. Entre otras cosas, esta región de Yucatán ofrece una plusvalía general de 12% anual. Sin embargo, existen áreas específicas que registran plusvalías en el mercado de vivienda por arriba del 20%.

Panorama inmobiliario en Mérida

Así lo dio a conocer Marisol Becerra, Directora de Consultoría en Tinsa México. Al participar en la sección Clima Inmobiliario, que se desarrolla en el marco del programa Inversiones Inmobiliarias, la especialista habló sobre el comportamiento del mercado de bienes raíces que se observa en esta región del sureste mexicano.

En charla con Karim Goudiaby, CEO de iad® México, destacó que áreas como Montejo, que abarcan parte de la zona centro de Mérida, se localizan entre las más atractivas para quienes buscan adquirir una propiedad. En este caso, la plusvalía registrada en el último año llegó al 23%.

“En Mérida vemos una plusvalía de 12% general, incluyendo la vivienda social, aunque en áreas como Altabrisa hay niveles de 11%. La más destacada en este último año fue la zona de Montejo, esto debido un proyecto muy interesante: The Harbor Mérida de Thor Urbana, que es un proyecto de usos mixtos. Hoy se están viendo este tipo de proyectos con toque más urbano de tipo mixto, que impulsan la dinámica y los cuales ya han detonado un 23% la plusvalía en el último año, en donde lo que más se desarrolla son departamentos”.

Marisol Becerra añadió que entre las zonas con mayor potencial para quienes buscan comprar o invertir en una propiedad se encuentra Temozón Norte. Y es que, esta región de la Zona Metropolitana de Mérida ha presentado un dinamismo potente con varios proyectos que destacan en la región.

“Temozón Norte que llama mucho la atención porque hay un Máster Plan interesante que es Cabo Norte. Esta zona ha crecido de manera muy acelerada, con precios aún muy accesibles desde 3.6 millones de pesos. Si hoy me preguntas dónde invertir en Mérida, una de las zonas más interesantes es Temozón Norte”.

En esta vista panorámica de lo que ocurre en Mérida, la especialista dijo que el área conocida como Country también se ubica como una de las más atractivas.

“Las propiedades más caras de la Zona Metropolitana de Mérida están en el área del Country, en donde está uno de los mejores proyectos a nivel nacional que, además, detonó la zona y sigue siendo un referente. En esta área ya encontramos tanto casas como departamentos por arriba de los 10 millones de pesos. Pero, en torno al Country se detonó más vivienda de tipo residencial y residencial plus, y hoy el ticket promedio en esta zona es de 6 millones de pesos, con superficies de 166 metros cuadrados; si esto lo trasladamos a otras ciudades como Monterrey o Ciudad de México, con seis millones de pesos, en una zona como la de Country, es imposible adquirir una propiedad”, puntualizó.

Marisol Becerra recordó que Mérida se ha consolidado como una de las plazas que más busca la gente no solo para invertir, sino para radicar. En los últimos años, mencionó, se ha presentado un nivel importante de migración de familias de otros estados de la República que ven en esta región del país una buena alternativa para habitar.

En la actualidad, añadió, Yucatán se ubica en la posición 12 entre los mercados con mayor venta de vivienda a nivel nacional; es decir, al mes se registran alrededor de 700 operaciones de compra-venta de casas o departamentos.

“Esto nos lleva a una cifra de 9,000 ventas al año. Si bien ocupa el lugar 12 a nivel nacional por el volumen de ventas, en cuanto a nivel de población está en el lugar 22, lo que quiere decir que con menor población que muchos otros estados, se está vendiendo más, porque está comprando mucha gente de otros lugares del país. Por ejemplo, 52% de la vivienda media, residencial y residencial plus que se desplaza en la entidad, la compran personas de otros estados. Encontramos gente de todo el país, incluso de otras partes del mundo, que llegan a vivir a Yucatán por las bondades que ofrece”.

Dentro de este panorama, detalló que el área de Altabrisa concentra 26.4% de las ventas de vivienda que se registran en la Zona Metropolitana de Mérida; seguido de Temozón Norte y Umán, con el 13.6 y el 11.5% de las ventas registradas en el estado.

“Altabrisa es una zona que ya tiene algunos años en desarrollo, pero se sigue vendiendo bastante bien. Hay centros comerciales y este tipo de proyectos detonan mucho el desarrollo en la parte corporativa, comercial, de oficinas y educativa”.

Sobre el tema, Karim Goudiaby recordó que hoy Mérida es considerada la cuarta mejor ciudad para vivir a nivel mundial; además, mencionó, atraviesa un auge importante que se traduce en el creciente interés por invertir y comprar vivienda en esta ciudad.

“Dentro de los 32 estados de la República Mexicana, Yucatán, y en particular Mérida, está en el top 5 de los destinos más deseados de las personas para vivir; el clima, la seguridad, la cultura, son elementos que cautivan a mucha gente. Hoy, Mérida ha tenido una explosión en cuanto a precios, pero aun así, se mantienen en niveles asequibles”, finalizó.

 

 

 

En cada emisión, además de contar con entrevistas a los personajes más influyentes del sector inmobiliario, se buscará abrir el debate sobre temas polémicos en torno a la industria.

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Este organismo podría atender a los no afiliados y no es el Infonavit…

  • 70% de los trabajadores que tienen acceso a Infonavit cuentan con capacidad para comprar una vivienda por debajo de los 600,000 pesos.
  • Más del 50% de la población económicamente activa se encuentra en el mercado informal, lo que los limita en el acceso al financiamiento a la vivienda por canales como Infonavit, Fovissste o la banca.
  • El tema fundamental para detonar vivienda social es abatir costos, por lo que tenemos que pensar en volumen y en que los tres niveles de gobierno y las empresas deben poner algo: Otto Schmal.

Para avanzar ante el reto que representa la vivienda social, es importante enfocar esfuerzos en dos puntos particulares: por un lado, generar esquemas de financiamiento para el sector de la economía informal; y, por otro lado, que empresarios y autoridades cierren filas para lograr modelos de colaboración que permitan abaratar los costos de producción y detonar la construcción de vivienda asequible.

En eso coincidieron empresarios de la vivienda al participar en Inversiones Inmobiliarias. En una mesa de debate encabezada por Karim Goudiaby, CEO de iad® México, los desarrolladores mencionaron que el segmento de vivienda de interés social representa un gran desafío, pero a la vez una gran oportunidad al ser un mercado muy grande que demanda vivienda.

Las claves para atender la vivienda social

Sobre el tema, Otto Schmal Thomae, Director de Vivienda Vertical y Relaciones Institucionales de la desarrolladora de vivienda Ruba, dijo que, para atender el reto de la vivienda social, resulta fundamental la participación de las autoridades. Y es que, mencionó, es necesario que tanto gobiernos de los tres niveles como la iniciativa privada cierren filas, en aras de generar esquemas que permitan bajar los precios de la vivienda y llegar a los niveles necesarios para que más personas puedan adquirir un hogar.

“Para atender la vivienda social hay que abatir costos de producción, como el de la tierra. Creo que el tema fundamental para abatir esos costos se basa en que tenemos que pensar en volumen, en pensar en que los tres niveles de gobierno y las empresas deben poner algo, que podamos desarrollar un modelo de negocio con márgenes bajos, pero que exista la garantía de que se puedan desarrollar“, comentó.

El directivo mencionó que hoy el gran mercado que demanda vivienda se encuentra en el interés social. Expuso que una muy buena parte de trabajadores que pueden acceder a vivienda por medio de canales de financiamiento tradicionales como el Infonavit, les alcanza para comprar una casa o departamento de entre 400,000 y 600,000 pesos.

“La industria de la vivienda tiene que seguir al mercado, y hoy existen 22 millones de trabajadores registrados en el IMSS, en donde 70% tiene salarios que no rebasan las 4 UMAs, que traducido a capacidad de crédito de Infonavit significa que son trabajadores que pueden adquirir vivienda entre los 400,000 y 600,000 pesos. Por ello, es importante atender este segmento, primero, desde el punto de vista empresarial, porque es un mercado muy grande; desde el punto de vista social, porque hay una necesidad básica que se tiene que atender; y también desde el punto de vista económico, porque la construcción impacta en una gran cantidad de industrias”.

Otto Schmal añadió que, para destrabar el desarrollo de vivienda social, uno de los elementos importantes por atender es la tramitología. Mencionó que, en la actualidad, hay trámites que se podrían suprimir o unificar.

“Hay que tener una regulación básica, pero hay mucha regulación que se puede eliminar, que no agrega valor y sí agrega costo y tiempo que impacta en el valor final de las viviendas. Y también se tiene que trabajar en infraestructura básica que tiene que proveer el Estado, para que todo lo que viene con el desarrollo inmobiliario se dé en igualdad de circunstancias”.

Un Infonavit para no afiliados

Enrique Vainer, Director General de Grupo Sadasi, mencionó que, de cara al reto de la vivienda social, es importante pensar en diversificar el acceso a financiamiento. Principalmente, apuntó, un tema pendiente es generar soluciones de crédito para la población de la economía informal, que no tiene acceso a instituciones como Infonavit, Fovissste o la banca.

Al respecto, consideró que sería interesante analizar la posibilidad de crear un organismo como Infonavit, pero dirigido para la población de la economía informal, que les permita a los trabajadores ahorrar de manera voluntaria y, a la postre, acceder a un crédito para vivienda.

“Según datos oficiales, poco más de 50% de la economía del país está en el sector informal; imagínate a toda esa gente del sector informal que tiene ingresos bajos y que no tiene cobertura de Infonavit, del Fovissste, y que muy difícilmente un banco les va a prestar dinero. La propuesta sería interesante: imagínate que toda esta gente empiece a ahorrar una cantidad semanal o mensual, con la finalidad que, con el tiempo, poder tener un enganche y que ese organismo donde esté ahorrando, que pudiera ser un Infonavit de los no afiliados, al llegar a ese momento le pueda prestar para comprar una vivienda”.

Enrique Vainer indicó que hoy en día, uno de los principales obstáculos que impiden el desarrollo de vivienda social es el valor de la tierra. Por ello, señaló, es muy complicado que en zonas céntricas se pueda observar oferta de vivienda por debajo de los 600,000 pesos.

“Mientras más cerca estés de los centros de población, más cara es la tierra, y la tierra es el primer indicativo de cuál es el tipo de vivienda que puedes hacer. La gente que más necesita vivienda, que es la de los segmentos más bajos de ingreso, difícilmente puede acceder a lugares más céntricos”.

Mauricio Torres Pimienta, Director de Finanzas de Cadu, coincidió que un gran elemento por atender en torno al reto de vivienda es el financiamiento para familias de bajos ingresos.

“Un punto importante es pensar en alternativas de financiamiento para trabajadores de menores ingresos y la economía informal. Por ejemplo, en Cancún, muchos trabajadores dependen de propinas y una alternativa de financiamiento para este sector de los trabajadores sería ideal”.

Añadió que el gran desafío al que se enfrentan los desarrolladores que quieren construir vivienda, no solo del segmento social, es el aumento en los costos de los insumos, lo que genera un aumento en los valores finales de las casas y departamentos.

 

 

En cada emisión, además de contar con entrevistas a los personajes más influyentes del sector inmobiliario, se buscará abrir el debate sobre temas polémicos en torno a la industria.

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Descubre cómo la inflación de hasta 17% en el costo de producción afecta tus inversiones en el sector vivienda

  • Además del alza en materiales para la construcción, el aumento en tasas de interés para los créditos puente golpeó a los desarrolladores de vivienda.
  • A pesar del alza en insumos, nosotros tratamos de mantener los precios (de las viviendas), aun con la afectación a nuestra utilidad: Alberto Moreno.
  • Para este año tenemos una meta de 50,000 créditos con recursos propios, pensando que podemos dispersar hasta 42,000 millones de pesos: César Buenrostro.

El aumento en el costo de los insumos para la construcción ha representado uno de los mayores retos para los desarrolladores de vivienda en México. Sin embargo, de acuerdo con Alberto Moreno, Presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), el escenario comienza a mejorar, pues ya se percibe una estabilización y tendencia a la baja en el valor de los materiales.

Entrevistado en el marco del programa Inversiones Inmobiliarias, conducido por Karim Goudiaby, fundador y CEO de la inmobiliaria digital NEXIMO, el representante de los empresarios de la vivienda habló sobre el panorama que se percibe hacia el segundo semestre del año. Indicó que, si bien en términos generales se observa una estabilización de los precios en insumos, se prevé que el cemento aún mantenga resistencia y presente algunos ajustes al alza.

“A pesar del alza en insumos, nosotros tratamos de mantener los precios (de las viviendas), aun con la afectación a nuestra utilidad, pero sabiendo que, si no lo hacíamos, salíamos momentáneamente del mercado. Al final del día se fue ajustando y viene la buena noticia de que los precios de los insumos, sobre todo los que más se ocupan, van a la baja, esperando a que se mantenga. He tenido noticias que quizá el cemento tenga nuevamente un incremento”.ddx

Alberto Moreno detalló que el aumento en las tasas de interés es un factor que también ha golpeado al desarrollo de vivienda. Destacó que el alza en el costo financiero de los créditos puente es un elemento que también ha apretado los valores de producción en el país y, por ende, el costo de las viviendas.

En ese sentido, señaló que derivado de estos ajustes en los precios, en algunas zonas del país se han registrado incrementos de hasta 17% en los costos de producción.

“Sí ha afectado este escenario. Hemos visto regiones del país con incrementos en los costos de producción de vivienda de 17%, que si lo trasladas al valor de una vivienda es un monto importante, pero la tasa de interés de los créditos puente que nosotros utilizamos también han ido al alza, que también se ha reflejado en nuestros costos y en los valores de las viviendas; pero estamos buscando alternativas para bajar estos costos”.

El reto de la vivienda social

El Presidente de Canadevi enfatizó que uno de los mayores retos a los que se enfrenta la industria tiene que ver con la producción de vivienda social. Sobre todo, dijo, el desafío se concentra en sumar esfuerzos para desarrollar la oferta que atienda a las personas que ganan menos de 15,000 pesos al mes.

“Los retos son bien interesantes para nuestra industria. Nosotros tenemos que buscar alternativas para ofertar vivienda a personas de menores ingresos. Como lo sabes, hemos trabajado mucho con gobiernos municipales y estatales para buscar alternativas y dar solución a este problema, que es un problema muy grave, en donde no hay oferta de vivienda para personas que ganan menos de 15,000 pesos. Y es un problema de carácter económico, pero que, si no lo atendemos, puede provocar un tema de carácter social”.

Para atender este y otros temas, Alberto Moreno enfatizó la importancia de que actores públicos y privados cierren filas para encontrar soluciones.

Perspectiva en Fovissste

Es importante señalar que en esta emisión del programa también participó César Buenrostro, Vocal Ejecutivo de Fovissste. El funcionario habló sobre la posición del organismo de cara a la segunda mitad del año y, específicamente, hizo mención de las perspectivas para el fondo tras la reforma recientemente aprobada.

En primer lugar, Buenrostro recordó que entre los principales cambios que trajo la reforma al Fovissste se encuentra la puesta en marcha del nuevo esquema de inscripción continua. Con esta medida, dijo, queda atrás el método de sorteo y convocatoria anual mediante el cual el organismo entregaba sus financiamientos, para pasar a un modelo en el que, sin importar la etapa del año, los trabajadores que califiquen podrán solicitar un crédito, sin la necesidad de esperar a una convocatoria.

Sobre este particular, destacó que el reto que enfrenta el Fovissste se centra en sumar los esfuerzos para que el nuevo método funcione correctamente.

“Este año es un año de transición, y de aquí a que opera bien el sistema (de inscripción continua), a que la gente se entere; aún hay sindicatos que manejan créditos especiales o créditos de contingencia que siguen operando de manera tradicional. Entonces, es cambiar esta cultura de sorteo para que la gente entienda. Y todavía tenemos una deuda importante por mejorar la atención a todos nuestros acreditados”, mencionó.

Buenrostro explicó que otro de los cambios importantes que se impulsó en Fovissste con la reforma fue lo relacionado con el cambio de UMAs a pesos. Puntualizó que ahora, el organismo puede generar créditos tasados en pesos y no solo en UMAs como se venía operando.

Aunado a lo anterior, detalló que, con la reforma, se abrió una ventana de oportunidad para aumentar el monto máximo de financiamiento. Con ello, dijo, el Fovissste podrá otorgar créditos de hasta 2.2 millones de pesos, y ya no solo de 1.3 millones de pesos.

Por último, el vocal ejecutivo habló de las metas planteadas para el año. Señaló que el organismo prevé otorgar cerca de 50,000 financiamientos hacia el cierre de 2023.

“Para este año tenemos una meta de 50,000 créditos con recursos propios, pensando que podemos dispersar hasta 42,000 millones de pesos. Aunque tenemos otros programas como ‘Fovissste para todos’, que es un crédito que se otorga en conjunto con la banca, y con el cual los trabajadores del estado pueden alcanzar un financiamiento de hasta 4.8 millones de pesos”.

Cabe destacar que en esta emisión del programa también participó Mateo Jaramillo, Co-fundador de Heru, así como Javier Duerto, Director Comercial para Latam de GRI Club.

 

 

Inversiones Inmobiliarias se transmite todos los jueves de 22 a 23 hrs. y sábados de 14 a 15 hrs.

 

A través de Imagen Radio (90.5 FM) y TV Multicast. En cada emisión, además de contar con entrevistas a los personajes más influyentes del sector inmobiliario, se buscará abrir el debate sobre temas polémicos en torno a la industria.

 

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